Bygningssakkyndig økonomisk ansvarlig for feil i tilstandsrapporten

Retten konkluderte med feil i tilstandsrapporten, og tilkjente kjøper prisavslag. Selger forsikringsselskap svarte med å gå til regressøksmål mot bygningssakkyndig som hadde utarbeidet tilstandsrapporten. Bygningssakkyndig og hans forsikringsselskap ble erstatningsansvarlige for et beløp på tilsammen 338 750 kroner.

Regressøksmål

I en sak om prisavslag og erstatning ble boligselgerne pålagt å betale kr 886 648 i prisavslag og kr 100 000 i erstatning til boligkjøperne.

Saksøkte (kjøpene og forsikringsselskapet) gikk til søksmål mot bygningssakkyndig og hans forsikringsselskap med påstand om regress/erstatning. Retten fant grunnlag for delvis erstatningsansvar for bygningssakkyndig og hans forsikringsselskap, men ikke for hele beløpet.

Ansvarsgrunnlaget

Retten baserte avgjørelsen på culpaansvar, i form av profesjons- og informasjonsansvar. For at det skal foreligge erstatningsgrunnlag viste retten til at det må foreligge årsakssammenheng og et økonomisk tap. I tillegg viste retten til at ytterligere tre vilkår være oppfylt for at det skal foreligge et infomasjonsansvar:

Feil eller villedende informasjon gitt i profesjonell sammenheng.
Skadelidte må ha hatt berettiget grunn til å stole på informasjonen.
Informasjonen må ha vært ment for skadelidte.

Bygningssakkyndige har ikke bare et ansvar ovenfor oppdragsgiveren, men også ovenfor brukerne av tilstandsrapporten, altså kjøperne.

💡

Culpa-regelen går ut på at den som vært uaktsom i forbindelse med en skade, har et ansvar for skaden, dersom det foreligger årsakssammenheng og skaden er en påregnelig følge av uaktsomheten (dvs. at skadevolder hadde måttet regne med en slik skadefølge).

Manglende hulltaking på bad: Ingen økonomiske konsekvenser

Bygningssakkyndig erkjente å ha gitt feil opplysninger om hulltaking på badet i første etasje og å ha oversett fuktutslag rundt pipen på kaldloftet. Retten konkluderte imidlertid med at badet ikke var mangelfullt, og at denne feilen derfor ikke medførte økonomiske konsekvenser for bygningssakkyndig.

Annonse:

Advokat innen bolig og eiendom | Oslo Advokatkontor

Advokat innen bolig og eiendom. For deg som trenger advokathjelp innen eiendom og bolig. Vi tilbyr gratis saksvurdering for hele Norge.

Oslo Advokatkontor

Utilstrekkelig undersøkelse av loft og tak førte til ansvar

Når det gjaldt loft og tak, konkluderte retten med at bygningssakkyndig burde ha avdekket en god del av de manglende som var konstatert. Fuktutslagene på og rundt pipa burde ha ledet til ytterligere undersøkelser av undertaket og konstruksjonen.

Også feil ved lufting og hullene i dampsperren mot etasjen under skulle vært avdekket og undersøkt. Det samme gjaldt manglende isolasjon av kanalgjennomføringer på kaldloftet. Utvendig skulle bygningssakkyndig ha bemerket synlige feil/dårlige løsninger ved beslag, f.eks. rundt arkene.

Retten fastslo at bygningssakkyndig ikke hadde oppfylt kravene i forskriftene om hvilke undersøkelser og beskrivelser som skal gjøres av tak og loft. Likevel ble ansvaret redusert fordi selgerne hadde gitt feilaktige opplysninger om tidligere arbeid på taket og ikke informert om visse forhold som kondensproblemer og hull i undertaket. Retten bestemte at ansvaret skulle deles likt mellom bygningssakkyndig og selgerne.

Ventilasjonsanlegg

Feil på ventilasjonsanlegget var noe bygningssakkyndig skulle ha oppdaget, mente retten. Ventilasjonen hadde fått TG1 til tross for at det åpenbart var en hjemmesnekret løsning. Bygningssakkyndig forklarte i retten at han hadde tenkt til å rette rapporten på dette punktet, men hadde unnlatt å gjøre det fordi selger sa at han hadde informert om ventilasjonsløsningen til kjøperne. Retten avviste dette som en grunn til å unnlate korrekte opplysninger. De konkluderte med at det var uaktsomt av bygningssakkyndig å ikke gi korrekte opplysninger om ventilasjonsanlegget, og bygningssakkyndige ble erstatningsansvarlig for dette punktet.

Skulle ha oppdaget fuktskader i garasjen

Retten påpekte at bygningssakkyndig burde ha oppdaget fuktmerker i undertaket i garasjen, som var tydelige nok til å bli identifisert ved befaringen. Feilen ble vurdert som uaktsom, og bygningssakkyndig ble dømt til å dekke utbedringskostnadene.

Årsakssammenheng

Retten slo fast at det forelå årsakssammenheng mellom feilene i tilstandsrapporten og kravet, da forholdene ikke ville ha utgjort mangler, eventuelt omfanget av mangelskravet ville vært redusert, dersom bygningssakkyndig hadde gitt korrekte eller tilstrekkelige opplysninger om forholdene i tilstandsrapporten.

Bygningssakkyndig og hans forsikringsselskap ble erstatningsansvarlige for et beløp på tilsammen 338 750 kroner.

Dom i Tønsberg tingrett av 13.01.2025.