Bygningssakkyndig hadde ikke rapportert godt synlig hull i dusjsonen - brudd på forskriften

Brudd på forskriften, konkluderte Finansklagenemnda, da bygningssakkyndig ikke hadde rapportert et godt synlig hull i dusjsonen. Avgjørelsen viser at når det konkluderes med brudd på forskriften, anses dette som mangelfulle opplysninger etter avhendingslova.

Saken omhandler en enebolig med hybeldel fra 1990 som ble solgt for 11,1 millioner kroner.

I salgsprospektet ble det opplyst at boligen var "oppgradert i flere omganger gjennom de senere år" med varierende alder og tilstand på overflater og installasjoner. Etter overtakelsen oppdaget kjøper flere feil og mangler, spesielt knyttet til begge baderommene i boligen.

Oppdagede mangler

Ved baderommet i hybeldelen (baderom A) oppdaget kjøper fuktskader i veggen, som skyldtes utettheter i badet. Da veggen ble åpnet, ble det også funnet maur i veggen mot badet.

Baderommet i hoveddelen (baderom B) hadde også flere feil: maur kom ut av sokkelflisene, dusjkabinettet var ikke tett mot veggene, feil fallforhold på gulvet skapte forhøyninger, og fliser og fuger var ikke vanntette. Videre ble det funnet soppskader i mykfugene i dusjhjørnet, samt et hull i veggen i dusjsonen som medførte utetthet mot badstuen.

Kjøper hevdet at det var gitt mangelfulle opplysninger om badene. Selger og selgers forsikringsselskap avviste imidlertid ansvar for feilene ved badene, men anerkjente ansvar for maurskader i soveromsveggen, feil ved ventilasjonsanlegget og feil ved gulvvarmen.

Annonse:

SB Takst AS

SB Takst er en profesjonell tjenesteleverandør innen taksering av skader på eiendommer, med spesialisering på vurdering av oppståtte skader.

SB Takst AS

Nemndas vurdering

Nemnda konkluderte med at begge badene hadde mangler, og ikke var i samsvar med det kjøperen kunne forvente etter avhendingslova § 3-2.

Baderom B: Når det gjaldt baderom B i hoveddelen av huset, mente nemnda at takstmannens undersøkelser av badet hadde vært mangelfull sett opp i mot forskrift til avhendingslova § 2-2. Spesielt pekte nemnda på spesielt manglende rapportering av et synlig hull i membranen i dusjsonen. Takstmannen hadde skrevet at det ikke var observert synlige brudd i membran/tettesjikt, dette til tross for at hullet i veggen i dusjsonen – og dermed bruddet i membranen – var lett synlig ved befaringen, og umulig å ikke se ved besiktigelse av badet.

Selv om kjøper ikke kunne forvente at baderommet skulle ha lang restlevetid, mente nemnda at badet avvek fra forventbar stand etter avhendingslova § 3-2, og at det var gitt mangelfulle opplysninger etter avhendingsloven § 3-7.

Baderom A: Ved baderom A mente nemnda at utettheten og følgeskadene utgjorde et avvik fra forventbar stand. Tilstandsrapporten hadde opplyst at det var et eldre bad 2007, og det var gitt risikoopplysninger om ukjent restlevetid på membranen samt mulige symptomer på utettheter i tettesjiktet (TG 2).

Nemnda mente at badets alder og synlige tilstand tydet på at renovering ville bli nødvendig på sikt. Det kjøper derimot ikke kunne forvente, var at badet allerede ved overtakelsen hadde vært utett i mange år, samt at følgeskadene i tilliggende konstruksjoner var såpass omfattende.

Hulltaking i en tilstøtende vegg viste ingen fukt, noe som ga kjøper en feilaktig trygghetsfølelse, mente nemnda. Likevel var badet allerede ved overtakelsen så skadet at en fullstendig renovering var nødvendig. Nemnda konkluderte dermed med at det forelå et forventningsavvik.

Annonse:

Advokat innen bolig og eiendom | Oslo Advokatkontor

Advokat innen bolig og eiendom. For deg som trenger advokathjelp innen eiendom og bolig. Vi tilbyr gratis saksvurdering for hele Norge.

Oslo Advokatkontor

Prisavslag

Nemnda konkluderte med at baderom A måtte rives og bygges om. For baderom B var det tilstrekkelig å installere et tett dusjkabinett. Prisavslaget inkluderte også utbedringer av ventilasjon og gulvvarme, og ble satt til 350 000 kroner etter fradrag for standardheving.

Konklusjon

Manglende rapportering av et synlig hull i membranen utgjorde et klart brudd på forskriften til avhendingslova § 2-2 om undersøkelse av bad. Avgjørelsen viser at når det konkluderes med brudd på forskriften, anses dette som mangelfulle opplysninger etter avhendingslova, og noe som gir rett til prisavslag.

Saken viser også at selv om et bad er gammelt og den synlige tilstanden indikerer at renovering er nødvendig på sikt, kan ikke kjøper forvente at badet allerede ved overtakelse er utett og har omfattende lekkasjeskader.

Avgjørelsen har referanse 2025-306.

Les mer om baderom:

Også i denne saken kom nemnda til at det var upåregnelig for kjøper at badet allerede var utett på kjøpstidspunktet, les her:

Lekkasjeskade på bad: Nemnda ga prisavslag for skjult mangel

Lekkasjen skyldtes manglende rengjøring av kjøper, mente forsikringsselskapet. Det var ikke Finansklagenemnda enig i, og til tross for risikoopplysninger ved salget ble kjøperen tilkjent prisavslag på 34 656 kroner. Saken gjaldt en leilighet fra 1941 solgt for 2,72 millioner kroner. Leiligheten ble markedsført som “lys og påkostet”, med

Tryggere bolighandelHelle Hem Solli

Badet hadde flere avvik og fikk tilstandsgrad 2 og 3, likevel mente nemnda at løse baderomsplater var en mangel, les her:

Burde oppdaget feilmonterte baderomsplater

Badet hadde flere avvik og fikk tilstandsgrad 2 og 3. Likevel mente nemnda at løse baderomsplater var en mangel, og noe den bygningssakkyndige burde ha oppdaget dersom forskriften hadde blitt fulgt.

Tryggere bolighandelHelle Hem Solli