Burde oppdaget feilmonterte baderomsplater

Badet hadde flere avvik og fikk tilstandsgrad 2 og 3. Likevel mente nemnda at løse baderomsplater var en mangel, og noe den bygningssakkyndige burde ha oppdaget dersom forskriften hadde blitt fulgt.

Solgt med avvik på bad

En enebolig i Rogaland solgt for 4 millioner kroner ble markedsført som “flott og innholdsrik”, med et bad i 1. etasje beskrevet som innredet i nyere tid og “meget innbydende”.

I tilstandsrapporten ble badets overflater gitt "mørk" tilstandsgrad (TG) 2, grunnet et vindu i våtsonen som ikke var laget av fuktbestandige materialer. Sluk, membran og tettesjikt fikk TG 3 på grunn av ukjent utførelse og manglende inspeksjonsmulighet.

Løse baderomsplater

Rett etter overtakelsen oppdaget kjøper at baderomsplatene var løse. Kjøper innhentet takstrapport, og rapporten konkluderte med at baderomsplatene var montert feil, og at de måtte rives for å utbedre feilen.

Kjøper mente dette var et upåregnelig avvik og anførte at det var gitt mangelfulle opplysninger. Boligselgerforsikringen avslo kravet, og viste til at opplysningene før avtaleinngåelse samlet sett ikke kunne gi kjøper forventninger om et feilfritt bad.

Burde ha avdekket feilmontering

Nemnda konkluderte med at baderomsplatene var feilmontert, noe selgers takstmann som utarbeidet tilstandsrapporten burde ha avdekket.

Nemnda viste til forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-2 første ledd bokstav c som pålegger den bygningssakkyndige å undersøke skjøter og underkant av plater på våtrommets veggers. I tillegg skal den bygningssakkyndige etter forskriften § 2-2 tredje ledd bokstav d "se etter tegn på feil utførelse, feil materialvalg, skadelig fukt og utettheter, og angi risiko i tilfeller der en forsvarlig vurdering ikke er mulig på grunn av at arbeidet ikke er fagmessig utført" i membranen, tettesjiktet og sluket i gulvet og på veggene.

Tilstandsrapporten ga baderommets vegger og himling tilstandsgrad 2 (TG 2), men dette ble kun begrunnet med et vinduet i våtsonen. Nemnda påpekte at det ikke ble gitt noen vurdering av baderomsplatenes tilstand, slik forskriften krever.

Nemnda uttalte: “Sett i lys av forskriftens krav om hvilke undersøkelser den bygningssakkyndige skal foreta av våtrommets vegger, finner nemnda det klart at den bygningssakkyndige måtte kjenne til at baderomsplatene var montert feil. Det vises i denne forbindelse til at i alle fall størsteparten av baderomsplatene var tilgjengelige for den bygningssakkyndiges undersøkelser.”

Kjøper hadde krav på opplysninger om feilmontering

Nemnda mente kjøper hadde krav på opplysninger om feilmonterte baderomsplater, selv om veggene var gitt TG 2, da denne vurderingen var begrunnet i plasseringen av vinduet og ikke veggens tilstand.

Det ble derfor konkludert med at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-7. Kjøperen fikk tilkjent et prisavslag på 60 000 kroner, etter fradrag for standardheving og forlenget levetid. I tillegg fikk kjøper erstattet egenandelen på boligkjøperforsikringen med 4 000 kroner, da det forelå skyld hos selger og grunnlag for erstatning etter avhendingslova § 4-14.

Saken har referanse 2024-1130.