Bukkebo-dommen (Rt-2002-1425)

Sakens hovedspørsmål

Sakens spørsmål var om det forelå en mangel ved en boligeiendom solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Et sentralt spørsmål var hvem av partene som hadde risikoen for at det ikke ble foretatt undersøkelser for å avdekke årsakene til en vanninntrengning.

Sammendrag

I forbindelse med salget hadde selger opplyst om problemer med vanninntrengning. Det viste seg at utbedringskostnadene ville bli høyere enn antatt, og spørsmålet var om dette utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Ettersom selger hadde gitt klare opplysninger om problemene, kom Høyesterett til at kjøper måtte bære risikoen for utgiftene. Kjøper fikk altså ikke medhold i kravet om prisavslag.

Sakens faktum

Eiendommen ble kjøpt i 1999 til 1.150.000 kroner, og eiendommen var kalt Bukkebo. Den opprinnelige bygningen på denne eiendommen var en hytte på 35 kvm. Tidlig i 1980-årene ble det oppført en større grunnmur i tilknytning til hytta, og i årene 1987 til 1992 en bolig på muren med bruttoareal 238 kvm og boligareal 168 kvm.

Kjøperne overtok boligeiendommen 1. november 1999. Kjøperne oppdaget at det trengte vann inn i kjelleren. Det manglet drenering ved ytterveggen mot vest, og reisverket var boltet direkte i fjellet. Kjøperne reklamerte på dette i brev til selgerne av 30. januar 2000.

I salgsdokumentene hadde kjøperne blitt gjort uttrykkelig oppmerksom på problemet med vanninntrengning i underetasjen.

Salgsoppgaven og taksten opplyste følgende:

"I vindfang og gang i u etg. er det observert større skader etter vanninntrengninger fra utsiden. Skaden er synlig ved overgang gulv/vegger. Dette antas å skyldes feil i konstruksjonen med dreneringen...."

I salgsoppgaven ble det gitt oppfordring til å besikte eiendommen:

"Viktig
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger og meglers egne undersøkelser. Interessenter oppfordres til å befare eiendommen godt, og gjerne sammen med sakkyndig."

I takstskjemaet var det kysset av for betydelige synlige lekkasjer/fuktskader og krysset av for at

"tilstandsrapport er nødvendig", "da det ble observert vann/fuktskader på vegger i u. etg."

Høyesteretts begrunnelse for at kjøper ikke fikk prisavslag

Høyesterett la stor vekt på at salgsdokumentene opplyste om vanninntrengninger og fuktskader i kjeller, som ga grunn til bekymring.