Brudd på takstforskriften ga prisavslag for kjøper
Tilstandsrapporten var ugyldig og takstmannen grovt uaktsom som følge av mangelfull undersøkelse av krypkjeller, mente Finansklagenemnda. Konklusjonen ble brudd på takstforskriften og 140 000 kroner i prisavslag til kjøper.
I september 2022 ble en enebolig i Rogaland, oppført i 1949, solgt for 5,1 millioner kroner. Boligen ble beskrevet som "velholdt" i salgsdokumentene, men med behov for oppgradering og modernisering.
Tilstandsrapporten påpekte at boligen hadde en krypkjeller som ikke var inspisert på grunn av manglende adkomst (TG IU). Takstmann anbefalte nærmere kontroll når inventaret var fjernet.
Fukt- og råteskader oppdaget etter kjøp
Da selgerne skulle vaske ut, oppdaget de fuktskade på soverom og informerte kjøperne om dette. Under utbedringen ble det avdekket alvorlige råteskader i bærende konstruksjoner i gulvet og veggene, spesielt i den delen av boligen som vendte mot krypkjelleren.
Kjøperne reklamerte umiddelbart på forholdet og hevdet at de ikke hadde fått tilstrekkelige opplysninger om krypkjellerens tilstand. De mente også at takstmannen ikke hadde gjennomført de nødvendige undersøkelsene som forskriften til avhendingslova § 2-14 krever.
Selgerforsikringen avviste påstanden om mangelfulle opplysninger og understreket at tilstandsrapporten tydelig hadde oppfordret kjøperne til å undersøke krypkjelleren nærmere etter overtakelsen. Forsikringsselskapet hevdet også at rapporten var i samsvar med kravene i forskriften, og selv om det skulle være avvik, burde opplysningene om krypkjelleren likevel legges til grunn, med henvisning til Borgarting lagmannsretts dom av 17. april 2024.
Takstmann grovt uaktsom
Nemnda fastslo at tilstandsrapporten ikke oppfylte forskriftens krav, og at de negative opplysningene om krypkjelleren derfor skulle ses bort fra i mangelsvurderingen, jf. forskriften §§ 2-14 og 1-5. Nemnda avviste selgerforsikringens argumenter om at opplysningene om krypkjelleren skulle vektlegges, selv om rapporten var ugyldig.
Nemnda mente videre at takstmannen hadde handlet grovt uaktsomt ved ikke å utføre en tilstrekkelig undersøkelse av krypkjelleren.
Nemnda viste til forskriftens § 2-14 andre ledd sier at der inspeksjon ikke er mulig "skal" den bygningssakkyndige undersøke terrengfall og drenering på boligens utside, og undersøke om luftgjennomstrømning er mulig mot ventiler. Takstmannen hadde undersøkt terrengfall, men ikke undersøkt om luftgjennomstrømning var mulig mot ventiler. Det forelå dermed et brudd på forskriften.
Nemnda mente at det var godt synlig ved en utvendig inspeksjon at krypkjelleren manglet ventilering, og at dette følgelig var forhold selgers takstmann "måtte kjenne til". Dette skulle ha blitt påpekt i tilstandsrapporten.
Nemnda påpekte at en uventilert krypkjeller utgjør en markant større risiko for et fukt- eller råteproblem, og viste til forskriftens høringsnotat punkt 7.2.7, hvor det ble fremhevet at krypkjellere uten ventiler er svært utsatt for fukt.
Nemnda uttalte: “Slik forskriften er formulert på punktet om krypkjeller, kan det i denne saken ikke ses å være noe rom for et slikt profesjonelt "spillerom" som foretaket har henvist til. Innvirkningskriteriet må også anses oppfylt, gitt den særlige fuktrisiko som en krypkjeller uten ventilasjon representerer.”
Konklusjon og prisavslag
Nemnda konkluderte med at takstmannen hadde brutt forskriftens krav, og at kjøperne dermed hadde fått mangelfulle opplysninger om krypkjellerens tilstand. På bakgrunn av dette ble kjøperne tilkjent et prisavslag på 140 000 kroner.