Brudd på opplysningsplikt for takstmann og megler - ulovligheter og krypkjellere

Kjøper må kunne forvente at bruksrett til parkeringplass er tinglyst, og at avløpssystemet er lovlig. Krypkjellere skal heller ikke dukke opp som en overraskelse. I denne saken hadde hverken takstmann eller megler oppfylt sine plikter, mente Finansklagenemnda, og kjøper fikk 600 000 i prisavslag.

Saken omhandlet en fritidsbolig fra 1996 som ble solgt "som den er" for kr 1,25 mill. i 2021. Selgeren hadde opplyst at eiendommen hadde rett til to parkeringsplasser på annen manns grunn, og at avløpsvannet ble sluppet ut i terrenget. Takstrapporten ga i tillegg høy tilstandsgrad (TG 1) til byggets vegger, fasader og vinduer, og det var ingen informasjon om krypkjeller.

Oppdaget ulovligheter og ukjente krypkjellere

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at avløpssystemet var ulovlig, uten kommunal godkjenning. Det kom også fram at det ikke var tinglyst noen bruksrett til de to parkeringsplassene, og grunneieren nektet fast parkering på stedet. Kjøper avdekket videre to krypkjellere med tegn til høy luftfuktighet. I krypkjellerne hang stubbeloftsplater ned slik at det var åpent mot isolasjonen flere steder, forhold som ikke ble opplyst om i salgsprosessen. I tillegg var det mangler ved ytterkledning og vinduer.

Kjøperen mente at det var gitt manglende og uriktige opplysninger om eiendommen, og at det forelå en mangel.

Selgeren og selgerens forsikringsselskap mente at det var ukjent for selgeren at avløpsløsningen var ulovlig. Krypkjellerne hadde vært synlig for kjøper på visning, mente de, og det var derfor ikke brudd på opplysningsplikten. Når det gjaldt parkeringsplassen, hevdet de at det aldri ble lovet noen tinglyst rett, og at det ikke forelå noe tap for kjøper ettersom parkeringsplassene fremdeles kunne benyttes. De mente også at avtalen om parkering ville ha oppnådd rettsvern ved hevd, og at tinglysing var uten betydning for avtalen om parkering.

Takstmann og megler hadde ikke oppfylt sine plikter

Nemnda konkluderte med at det forelå et mangel som følge av manglende og uriktige opplysninger, og at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. De bemerket at takstmannen og megler ikke hadde oppfylt sin opplysningsplikt om krypkjellere, ulovlig avløpssystem og manglende tinglysning av parkeringsplass.

Når det gjaldt parkeringsplass, mente nemnda at kjøper må kunne forvente at en slik bruksrett er tinglyst, selv om det ikke er gitt konkrete opplysninger i salgsdokumentasjonen om tinglysning. Nemnda viste til tidligere avgjørelser, blant annet 2014/544 hvor nemnda uttalte: “Nemnda ser det slik at salgsopplysninger om rettigheter over en annen eiendom skaper en naturlig forventning hos kjøper om at rettighetene har vern ved tinglysning, så lenge ikke annet er uttrykkelig opplyst ved salget.” Nemnda uttalte videre at det er meglers ansvar å opplyse om dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd.

Når det gjaldt krypkjellerne, mente nemnda at disse var et klart risikomoment som burde vært opplyst om. At takstmannen ikke hadde avdekket dette, gjorde det urimelig å forvente at kjøperen skulle oppdage forholdet på visning. Videre mente nemnda at kjøper kunne forvente at avløpsløsingen var lovlig.

Nemnda anså også at vinduer og ytterkledning, som hadde fått TG 1, ga kjøperen grunn til å forvente at de var oppført i tråd med god byggeskikk, noe de ikke var.

Nemnda kunne ikke se at forsikringsselskapet hadde fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon på at at eieren av fritidsboligen hadde ervervet parkeringsplassene gjennom hevd eller alders tids bruk.

Vurderingen av prisavslag

Nemnda anslo verdiforringelsen på grunn av manglende parkeringsrett til 350 000 kroner, eller 25-30 % av salgssummen. Totalt ble prisavslaget fastsatt til 600 000 kroner etter fradrag for standardheving.

I vurderingen av størrelsen på standardhevingsfradraget la de vekt på at både vinduer, kledning og etasjeskille hadde fått TG 1, og at dette gjorde kjøpers berettigede forventninger høye. Videre viste de til at forsikringsselskapet hadde bevisbyrden for fradragets størrelse, og at det ikke skal gjøres fradrag for mer enn det laveste beløp det er sannsynlig at standardhevingen utgjør.

Avgjørelsen ble fattet 12.09.2024 og har referanse 2024/823.

Les mer om levetidsfradrag og standardhevingsfradrag her: