60 år gammel pipe og ufagmessig elektrisk anlegg ga prisavslag

Denne nye dommen fra Nord-Troms og Senja tingrett viser at selv gamle konstruksjoner kan gi grunnlag for prisavslag.

I januar 2022 overtok kjøperne en 3-roms leilighet på 74 kvm i Tromsø for 3,57 millioner kroner. Leiligheten, opprinnelig bygget i 1900, var i hovedsak gjenoppbygd i 1960 etter en brann.

Dagen etter at kjøperne overtok leiligheten, fyrte de i peisen. Dette fikk en nabo til å reagere, og informerte dem om at pipen i bygningen var i så dårlig stand at den ikke burde brukes. En kontroll utført av feiervesenet bekreftet dette, og det ble påpekt flere avvik ved fyringsanlegget. Feiervesenet anbefalte derfor minimal bruk inntil nødvendig utbedring var gjennomført.

Samtidig oppdaget kjøperne at flere stikkontakter i leiligheten ikke fungerte. En elektriker ble tilkalt, og det viste seg at det elektriske anlegget bar preg av ufagmessig utførelse. Flere stikkontakter manglet spenning, noen manglet jordforbindelse, og det var manglende branntetting av sikringsskapet mm. Kjøperne reklamerte til selgeren og krevde et prisavslag på 156 346 kroner.

Selgeren, et eiendomsutviklingsfirma, bestred ikke de feilene, men mente at de påberopte manglene var innenfor det kjøperne kunne forvente ut i fra boligens alder, type og synlige tilstand.

Elektrisk anlegg

Tingretten påpekte at deler av det elektriske anlegget var av eldre standard, noe som også fremgikk av salgsdokumentene og hadde vært synlig på visning. Dette mente retten måtte påvirke hvilke forventninger kjøperne kunne ha til el-anleggets tilstand.

Videre påpekte retten at kjøpesummen var relativt lav i forhold til leilighetens størrelse og beliggenhet. Dette sammenholdt med boligens alder tilsa at kjøperne måtte forvente nokså betydelige svakheter ved boligen.

På den annen side ble el-anlegget vurdert til tilstandsgrad 1, noe som signaliserte at det kun var normal slitasje og at det ikke var behov for strakstiltak. Videre hadde tilstandsrapporten opplyst at alt elektrisk arbeid var utført av faglærte, noe som skapte en forventning om at anlegget var fagmessig utført etter gjeldende krav på utførelsestidspunktet.

På bakgrunn av el-rapporten fra kjøperne konkluderte retten med at det forelå avvik fra de kravene til fagmessig utførelse som gjaldt på tidspunktet da arbeidet ble utført. Kjøperne hadde ikke forutsetning for å oppdage dette på visning, og utover opplysningene om boligens alder forelå det heller ikke konkrete risikoopplysninger om el-anlegget i tilstandsrapporten.

Feilene var derfor et avvik fra det kjøperne kunne forvente, og retten konkluderte med at feilene utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-1, jf. § 3-2 første ledd.

Fyringsanlegg

Retten bemerket at pipen ikke hadde blitt utbedret siden gjenoppbyggingen i 1960, noe som var oppgitt i salgsdokumentasjonen. Kjøperne måtte derfor forvente at skorsteinen kunne ha behov for renovering som følge av slitasje og elde.

På den andre siden var det gitt opplysninger som tilsa at fyringsanlegget skulle kunne brukes som normalt ved overtakelsen, og at det ikke forelå noen umiddelbare behov for renovering. Fyringsanlegget var gitt tilstandsgrad 1, og det var i tilstandsrapporten videre angitt at det ikke forelå noen «påbud fra feier». Det viste seg imidlertid at tilsyn fra feier ikke var gjennomført.

Retten mener derfor at kjøper, i lys av opplysningene i tilstandsrapporten, kunne forvente at fyringsanlegget ved overtakelse skulle kunne benyttes til normal bruk, og at det ikke forelå noe umiddelbart behov for utbedring. Da fyringsanlegget viste seg å være i en slik tilstand at feiervesenet anbefalte minimal bruk, var dette et avvik fra det kjøperne kunne forvente. Retten la også vekt på at avvikene ikke bare besto av slitasje og elde, men også av konstruksjonsavvik.

Retten konkluderte med at det forelå en mangel ved boligens fyringsanlegg, etter avhendingslova § 3-1, jf. § 3-2 første ledd.

Utmåling av prisavslaget og sakskostnader

Etter rettens vurdering hadde kjøperne krav på et prisavslag basert på utbedringskostnadene for både det elektriske anlegget og fyringsanlegget. For det elektriske anlegget ble kostnadene vurdert til 112 161 kroner. Retten fastsatte imidlertid et fradrag på 35 % for standardheving, da de mente at oppgraderingen ville gi en betydelig bedre teknisk løsning enn det opprinnelige anlegget. Dette fradraget beløp seg til 39 265 kroner.

Når det gjaldt fyringsanlegget, ble utbedringskostnadene satt til 44 185 kroner. Retten la til grunn at renoveringen var påregnelig, gitt at pipen var over 60 år gammel. Det ble derfor gjort et større fradrag på 80 % for standardheving, som utgjorde 35 348 kroner.

Totalt ble prisavslaget fastsatt til 71 733 kroner. Saksomkostninger ble ikke tilkjent kjøperne, fordi det tilkjente prisavslaget var vesentlig lavere enn det som var kjøpernes opprinnelige krav.

Dommen ble avsagt 10.09.2024 av Nord-Troms og Senja tingrett.