5 årsaker til at antall rettssaker vil øke fra nyttår ved kjøp og salg av bolig

Fra 2022 er det vedtatt store endringer i avhendingsloven som gjelder kjøp og salg av boliger og fritidsboliger. Det er også vedtatt en ny forskrift til avhendingsloven som stiller strenge krav til hva en takstmann skal undersøke og opplyse i en tilstandsrapport.

Norges fremste ekspert på avhendingsloven jusprofessor Harald Benestad Andersen opplyser at endringene medfører et det blir fantastisk å kjøpe og et mareritt å selge.

Dette er de viktigste endringene i den nye avhendingsloven fra 2022:

• Det blir forbudt å selge med "som den er " forbehold. Selger kan med andre ord ikke fraskrive seg skjulte feil og mangler som ikke er vesentlige.
• Det innføres minstekrav for mangler med 10.000 kroner. Selger er da ansvarlig for alle mangler over denne minstegrensen.
• Innendørs arealavvik vil alltid være en mangel. Prisavslaget skal utmåles etter områdets kvadratmeterpris.
• Kjøper skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i godkjent tilstandsrapport.
• Innholdet til tilstandsrapporter skjerpes og det stilles krav om at takstmann er uavhengig alle parter.

Her kommer 5 årsaker til at de nye reglene i avhendingsloven fra 2022 vil gi en stor økning i tvister og konflikter.

Boligselger kan ikke lenger ta forbeholdet "som den er"

Når boligselger ikke lengre kan ta forbeholdet "som den er", vil dette medføre at kjøperne styrker sin posisjon i forhold til krav om prisavslag. Etter dagens regler må skjulte mangler som oppdages være vesentlige (5 -6 % avvik fra kjøpesummen).

Boligkjøpere vil nå i langt større grad kunne gjøre gjeldende et prisavslag mot selger eller selgerforsikringen (tidligere benevnt eierskifteforsikringen).

I denne type saker er det nesten alltid stor avstand mellom de takstmenn selger og kjøper benytter for å estimere reparasjonskostnadene. Dette er en stor årsak til tvister etter kjøp av bolig. Når selger ikke lenger kan ta forbeholdet "som den er", vil antall saker kjøpere har et potensielt krav om prisavslag øke mye. Tvistene vil øke da uenigheten om hva som er nødvendige reparasjonsarbeider og hva dette vil koste, vil fortsatt være tilstede.

Minstekrav for mangler med 10.000 kroner

Formålet med reglen var å motvirke konflikter om lave beløp. Det er en viss risiko for at det motsatte vil skje og at det heller gir en markant økning i tvister og konflikter.

I dag må summen av skjulte mangler som oppdages utgjøre et vesentlig avvik fra kjøpesummen. I snitt utgjør dette 150.000 kroner eller ca 5 % av kjøpesummen. Når grensen nå settes til kr 10.000, vil boligkjøpere har langt flere krav mot selgerne. Dette vil øke antall tvister mellom boligselgere og boligkjøpere.

I dag blir ikke selger ansvarlig før manglene er betydelige . Endringen til minstekravet med 10.000 kroner vil kunne utløse langt flere krav om prisavslag og flere små konflikter.

Nulltoleranse på arealavvik

Den nye avhendingsloven innfører en streng nulltoleranse på innendørs arealavvik. Dersom en bolig nå markedsføres med flere kvadratmeter enn hva de egentlig har, vil nå kjøper ha krav på prisavslag.

I dag er må arealavviket være av en viss størrelse og praksis ligger på ca 5 % avvik. Når det innføres nulltoleranse, vil dette medføre økning i antall krav og tvister / konflikter.

Takstmenn kan nå bruke mer laserapparater som gir økt presisjon. Men det er fortsatt endel skjønnsmessige måleregler tilknyttet skjeve vegger, skråtak med, uvanlige vinkler med mer. Dette vil fortsatt gi ulike måleresultater ut i fra hvordan den enkelte takstmann utfører selve arealmålingen.

Nulltoleransen vil medføre en økning i krav om prisavslag for arealavvik i langt større grad enn dagens regler.

Norges Eiendomsmeglerforbund har i media uttalt at endringen i avhendingsloven fra 2022 vil føre til kaos med stor økning i denne type konflikter for domstolene.

Den nye avhendingsloven bestemmer også at prisavslaget skal ta utgangspunktet i kvadratmeter i samme område. Dette vil også medføre konflikter, da dette er skjønnsmessige vurderinger.

Kjøper anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i ny tilstandsrapport

I den nye forskriften til avhendingsloven er det bestemt at kjøper skal anses å kjenne til det som kommer tydelig frem der.

Hva som anses "tydelig" er det ikke noe entydig svar på og grensen må avklares av domstolene. Dette vil gi grunnlag for tvister og konflikter.

Les mer - Ny forskrift til avhendingsloven (2022) om tilstandsrapporter

Skjerpet krav til hva selger må opplyse om i tilstandsrapport

Den nye forskriften til avhendingsloven pålegger selgers takstmann å gjøre en rekke undersøkelser. Tanken er at dette skal avdekke skjulte feil og mangler før salget og dempe antall konflikter.

Men den nye forskriften har så mange punkter som er så spesifiserte at det er en viss risiko for at noen av disse utelates. Tanken er god, men dersom noen av disse noen av disse detaljerte kravene til hvilke rom / konstruksjoner som skal undersøkes og hvordan dette skal gjøres, kan det føre til krav om prisavslag fra kjøperne. Selger identifiseres med sin takstmann. Dersom noen av kravene/undersøkelsene ikke følges, vil kjøpere ha krav på prisavslag dersom det oppdages feil og mangler i disse konstruksjonene.

Skrevet av glenn@oslo-advokatkontor.no.